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空き家になる前に…自宅の将来について考える

近年、空き家の数は年々増えており、これからも増え続けると考えられています。
空き家といってもさまざまですが、問題となるのは、定期的に利用されることもなく適切に管理されていない空き家です。適切に管理されていない空き家は、安全性や景観などの問題からご近所など周囲に迷惑をかけてしまう可能性があります。
トラブルになる前に、ご自宅の将来について考えてみませんか?

空き家をめぐる問題

空き家の多くは、高齢の親が住んでいた自宅や、親から相続した実家です。
相続人となる子供はすでに実家を離れて遠方に住んでいる場合も多く、両親が施設に入所したりお亡くなりになると、住む人がいなくなり空き家になってしまいます。
相続した人が継続して適切な管理をできればいいのですが、さまざまな事情から放置されてしまうことも少なくありません。

家は人が住まなくなってしまうと途端に傷みが早くなってしまい、放置されてしまった家は、景観の悪化、老朽化による倒壊、放火による火災、治安の悪化などを引き起こし、周囲に被害を与えてしまう可能性があります。
たとえば、台風の際に老朽化した家の一部が崩れるなどして、通行人にけがをさせてしまったり、車に傷をつけてしまったりした場合には、不動産の所有者が損害賠償をしなければいけません。
そうなってしまう前に、活用する見込みのない不動産は売却などを検討することが必要になりますが、思い出がある自宅なので簡単に処分もできず、結局は相続人が困ってしまうことになります。

空家等対策の推進に関する特別措置法

不動産を所有していると固定資産税がかかりますが、土地の上に建物が建っている場合、土地の固定資産税が最大6分の1まで軽減される特例があり、空き家であってもこの特例を受けることができます。これにより、家が建っているだけで税金が安くなるので解体もせず放置し、周囲に危険と迷惑を与えてしまう空き家が増加してしまいました。
このため、2015年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行され、自治体が「特定空家等」と指定した空き家はこの特例を受けることができなくなりました。
つまり、「特定空家等」に指定されてしまうと土地の固定資産税が最大6倍になってしまうことになります。

倒壊の危険性がある状態、管理が行き届いていない状態、衛生上の問題がある状態、周囲からの苦情がある空き家は、行政から所有者に対し、問い合わせや改善を求める助言や指導が行われ、これに応じない場合、「特定空家等」に指定されてしまいます。
さらに、勧告や命令に従わなかった場合には、行政が強制的に撤去し、その費用を所有者に請求できる代執行が可能になります。

「岡山・空き家を生まないプロジェクト」

空き家問題については、全国各地でさまざまな取り組みが行われていますが、岡山市にもそのひとつとして「岡山・空き家を生まないプロジェクト」があります。
このプロジェクトは、空き家が発生する前に対策を行うことで発生を抑制し、良好な住環境をつくることで持続可能なまちづくりを目指す、産官学(民間企業・団体、行政、大学)協働プロジェクトです。
令和2年度に立ち上げられたこのプロジェクトは、その取り組みが令和2年度、令和3年度の国土交通省のモデル事業に採択されました。自宅の将来について所有者やその関係者が早い段階で考え、具体的な行動を起こすきっかけづくりを行うため、調査地域の世帯を対象にアンケート調査やセミナーなどを実施することで一定の成果を得ています。

きっかけシートの利用

岡山・空き家を生まないプロジェクトでは、自宅の将来について所有者やその関係者が考えるきっかけを提供するためのツールとして「きっかけシート」を作成しています。
きっかけシートは、お盆やお正月など、家族が集まる機会に、自宅を将来どうするかについてみんなで話し合うきっかけとして利用してもらうためのものです。プロジェクトのホームページからダウンロードして、気軽に利用することができます。

シートには、以下の項目があり、項目に沿って話し合いを進めることができます。
(1)自宅の将来について話し合おう!
記入例としていくつか家族のパターンが掲載されているので、参考にしながら、話し合った結果を「いつ・だれが・どうする・そのために」にまとめ書き出します。
(2)自宅(資産)のことについて知ろう!
法務局やWEBで自宅の登記簿を取得することができるので、正式な所在地などを確認し書き出します。まず確認しておきたいのは、名義人が誰になっているかです。もしも名義人がずっと変更されておらず亡くなった先代のままになっていると、相続や売却の際の手続きが大変になるので早めの確認が大切です。
(3)家族のことについて整理しよう!
自宅に関係する人をあらためて確認するために、家系図を書き出します。

自宅の将来の方向性を話し合う

家族で話し合いながらきっかけシートに書き出すことで、自宅についての現状と今後の方向性を共有することができます。
誰が引き継ぐのか、管理はどうするのか、処分するのかなど、ご家庭の状況によってさまざまな将来がありますが、相続して住み続けることを希望する人がいる場合はリフォームが必要なのかを検討したり、住み続ける人がおらず活用する見込みもない場合には売却や賃貸も検討するなど、まずは方向性を確認することで、手を付けやすいところからゆとりをもって引き継ぐ準備を始めることができます。

話し合いを行う際には、あらかじめ不動産の名義などの詳細を登記簿で確認したり、資産価値を調べておくなど、事前に情報収集をしておくことも大切です。
また、引き継ぐ準備としては、エンディングノートの活用や、遺言書の作成、生前贈与など、ご自身やご家族の状況・希望に合わせた方法を検討しましょう。

まとめ

適切な管理を行うことができない空き家を所有していると、周囲に危険や迷惑を与えて損害賠償が発生してしまう可能性があるほか、「特定空家等」に指定された場合には固定資産税の特例が適用されず支払う税金が増加してしまうなど、さまざまなデメリットが伴います。
相続を機に空き家になってしまう可能性がある不動産を所有している方は、手遅れになる前に、ご自宅の将来について早い段階で家族と話し合いを行うことで方向性を共有し、引き継ぐ準備をしておくことが大切です。

話し合いを進める際に、どうやって始めたらいいのかわからないときは「岡山・空き家を生まないプロジェクト」のきっかけシートを利用してみるのはいかがでしょうか。
そして、話し合いをしてみて疑問や問題が生じたときや、具体的な行動を起こそうとしたとき、専門家の力が必要になった場合には、当事務所へお気軽にご相談ください。

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