【令和８年４月１日～】不動産の登記名義人の住所変更登記の義務化

不動産の登記名義人の住所や氏名に変更があった際に行うのが、「住所変更登記」や「氏名変更登記」です。
不動産の登記簿（登記事項証明書）には、土地建物の所在や面積、所有者の氏名や住所などが記載されていますが、その情報が現在の住所・氏名と同じでなければ所有権を証明することができません。
例えば、不動産を売却しようとしたときに、登記簿上の住所が現住所と異なる場合はそのまま売却することができず、先に住所変更登記をしなければなりません。
また、ローンの借換や相続などの際にも支障が出る可能性があるので注意が必要です。
これまでは、住所変更登記及び氏名変更登記は義務ではなく罰則もなかったので、引っ越しなどがあっても変更登記をしないままになっていることも少なくありませんでした。

近年、所有者不明土地が社会問題となっていますが、所有者不明土地が発生する大きな原因として、相続登記や住所変更登記をしないまま長期間放置されることが挙げられます。
このような問題の解消を目的として、相続登記が令和６年４月１日から義務化されましたが、住所変更登記・氏名変更登記についても令和８年４月１日から義務化されます。
これまで任意であった住所変更登記・氏名変更登記に申請期限が設けられ、登記名義人の住所や氏名に変更があった日から２年以内に変更登記をしなければならず、正当な理由なく変更登記をしない場合には５万円以下の過料の対象となります。
なお、施行日より前に変更が生じている場合には、施行日（令和８年４月１日）から２年以内に変更登記をする必要があります。

住所変更登記・氏名変更登記の義務化にともない、法務局の登記官が職権で変更登記を行う「スマート変更登記」が令和８年４月１日からスタートします。
これは、変更登記の申請義務の実効性を確保するために導入され、他の公的機関と連携を図りながら変更情報を取得するなどして手続きが進められることになっています。
登記官の職権により登記名義人の住所や氏名について変更登記がされると、申請義務は履行されたことになり、登記名義人の負担軽減になると考えられています。
ただし、最新の住所や氏名を登記簿に記載することに支障がある人への配慮や、個人情報保護の観点から、法務局から登記名義人本人へ確認を行い、了承が得られない場合には職権による登記は実行されません。
この新制度については、後の記事にて詳しくご説明させていただきます。

令和８年４月１日から、不動産の登記名義人の住所変更登記・氏名変更登記が義務化されます。
不動産の登記名義人の住所や氏名に変更があった際には、２年以内に変更登記を行わなければならず、正当な理由なく期限内に変更登記が行われなかった場合には５万円以下の過料の対象となります。施行日より前に変更があった場合にも義務化の対象となるので注意が必要です。

義務化と同時にスタートする、登記官による職権登記制度（スマート変更登記）の導入によって、不動産の登記名義人の申請義務の負担は軽減されますが、新しい仕組みなので実際の運用がスムーズに進むかはまだわかりません。今のうちから早めに変更登記をしておくと安心です。

不動産の登記についてお困りごとや不安なことがある方は、お気軽に当事務所までご相談ください。