スマート変更登記で住所等の変更登記がスムーズに！

スマート変更登記が行われる流れは以下のようになります。
（１）不動産所有者が、検索用情報の申出を行う
（２）法務局が、検索用情報の申出の内容をシステム内に記録する
（３）法務局が、検索用情報の内容に基づいて定期的に住基ネットに照会を行い、住所等の変更の有無を確認する
（４）法務局が、住所等の変更情報を取得した不動産所有者に対して、変更登記を行ってもよいか確認するメールを送信する
　　　※申出の際にメールアドレスなしで申出を行った場合は、書面によって確認が行われます。
（５）変更登記を行ってもよい旨の回答があった不動産所有者について、順次、法務局の登記官が職権で変更登記を行う

このように、検索用情報の申出をした不動産所有者は、住所や氏名の変更登記を自身で申請する手間がなくなり、登録免許税も納付不要となるため、負担が軽減されます。

スマート変更登記が行われるタイミングは、法務局が照会を行うタイミング次第であり、不動産所有者が希望するタイミングで変更登記ができるというものではありません。
つまり、不動産の所有者が、不動産の売買や抵当権設定などを行う際にその前提として変更登記を行う必要があったとしても、スマート変更登記が行われていない場合には自身で（これまで通り）変更登記を申請する必要があるので注意が必要です。

検索用情報の申出に必要な内容は、以下のとおりです。
（１）氏名
（２）氏名のふりがな
（３）住所
（４）生年月日
（５）メールアドレス
上記のうち、氏名のふりがな・生年月日・メールアドレスは、法務局のシステム内に記録はされますが、登記簿に記載されることはありません。
申し出たメールアドレスには、法務局から、検索用情報の申出が完了したお知らせや、スマート変更登記を行うことについての可否を確認する際のメールが送られてきます。
このため、不動産所有者本人のみが利用しているメールアドレスを申し出る必要があります。
なお、メールアドレスがない場合には「なし」として申請することも可能です。その場合、法務局からの確認は書面により行われます。

法務局からのメールは、以下のメールアドレスから送信されます。
【sys-info@touki-kyoutaku-online.moj.go.jp】
迷惑メール対策などで受信制限を設定している場合は、あらかじめ、このメールアドレスからのメールを受信できるよう、利用するメールサービスにおいて設定をしておく必要があります。

検索用情報を申し出る際に注意しておかなければならないのは、スマート変更登記の対象となるのは申出をした不動産に限られるということです。
つまり、令和７年４月２１日以降に取得した不動産Ⓐと、令和７年４月２１日より以前に取得していた不動産Ⓑを所有している場合、Ⓐは所有権移転登記と同時に申出を行うことができますが、Ⓑの不動産もスマート変更登記の対象にする場合はⒷについて単独申請を行わなければなりません。

管轄登記所が異なる複数の不動産を所有している場合は、所有している不動産のうちいずれかを管轄する登記所にまとめて単独申出を行うことが可能です。
所有している不動産のいずれも管轄していない登記所には申出することはできません。

また、不動産の所有者が下記のいずれかの場合は申出ができません。
（１）法人の場合
（２）海外に居住している場合
（３）登記の申請人でない（代位者等が登記申請を行う）場合
ただし、（３）の場合、代位登記完了後に不動産の所有者になった人が単独申出を行うことは可能です。

法務局は、申出のあった検索用情報や不動産の情報を、検索用情報管理ファイルに記録します。
記録が完了した際には、法務局から申出をしたメールアドレス宛に、以下の内容で検索用情報の申出完了のお知らせがメールで届きます。
（１）申出手続が完了した旨
（２）立件の年月日及び立件番号
（３）不動産番号
（４）認証キー
（５）申出を受けた登記所の表示
認証キーとは、申し出たメールアドレスを変更する際に必要となる１０桁の番号・記号その他の符号です。
なお、メールアドレスを「なし」で申出を行った場合の申出完了のお知らせは、上記の認証キー以外の内容が書面で通知されます。